隨著肺炎疫情的擴散，文旅部要求，全國旅行社及在線旅游企業(yè)自2020年1月24日起暫停經(jīng)營團隊旅游及“航班+酒店”旅游產(chǎn)品。接踵而來的，除了眾志成城抵抗疫情，還有旅行社營業(yè)收入的急劇減少。

幾天后，某旅行社工作人員火急火燎的電話就來了：喂，何律師啊，我們怎么辦啊，這個春節(jié)，錢沒有掙到，現(xiàn)在還有公司那么多員工的工資要發(fā)，房屋租金也是一大筆支出啊，這個疫情也不知道啥時候結(jié)束，繼續(xù)這樣下去，我們也不知道能撐多久.....

確實，在這種大環(huán)境下，若旅行社開源節(jié)流不當(dāng)，生存發(fā)展必然會成為大問題，員工工資不能不發(fā)，那么房租可以不給嗎？請求出租方減免或者延緩繳納租金是否有相應(yīng)的法律依據(jù)？

一、旅行社與業(yè)主之間的法律關(guān)系

旅行社（承租方）承租房屋，享有承租房屋的使用權(quán)，承擔(dān)按時交付房屋租金的義務(wù)；業(yè)主（出租方）享有收取租金的權(quán)利，同時承擔(dān)提供出租房屋，保證出租房屋能正常使用的義務(wù)，雙方成立租賃合同法律關(guān)系。

需要注意的是，此處的旅行社，不僅應(yīng)當(dāng)包含法人公司，還應(yīng)當(dāng)包含各分支機構(gòu)（分公司、分社、門市部、服務(wù)網(wǎng)點等）

對于雙方成立的租賃合同，雙方均應(yīng)按照合同約定或者法律的規(guī)定，履行自身的義務(wù)。因此，原則上來講，旅行社應(yīng)當(dāng)按約支付房屋租金。

二、情勢變更與不可抗力的區(qū)別

（一）情勢變更

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

由此可知，情勢變更原則是指合同依法成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生了不可預(yù)見的重大變化，致使合同的基礎(chǔ)喪失或者動搖，若繼續(xù)維持合同原有效力則顯失公平或者不能實現(xiàn)合同目的，而允許變更或解除合同的原則。對于此原則，其適用條件有五：      

1、存在情勢變更的事實，即合同賴以存在的客觀事實發(fā)生了重大變化；

2、情勢變更事實的發(fā)生是由當(dāng)事人不可預(yù)見的。如果當(dāng)事人在訂立合同時能夠預(yù)見風(fēng)險，則屬于風(fēng)險自愿承擔(dān)。

3、情勢變更的事實發(fā)生于合同成立以后、履行合同完畢之前；

4、情勢變更的發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，即情勢變更是由除不可抗力以外的其他客觀情況引起的；

5、情勢變更事實的發(fā)生使繼續(xù)履行原合同顯失公平或者不能實現(xiàn)合同目的；

（二）不可抗力

不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。《民法總則》第一百八十條規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！逗贤ā返谝话僖皇邨l的規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

情勢變更與不可抗力的區(qū)別如下：

1、二者構(gòu)成履行障礙的程度不同。

情勢變更不需要達到履行不能的程度，導(dǎo)致合同履行極為困難并導(dǎo)致顯失公平即構(gòu)成；而不可抗力需要達到合同履行不能的程度。

2、是否屬于法定免責(zé)事由不同。

情勢變更不屬于法定免責(zé)事由，其本質(zhì)是使當(dāng)事人享有請求變更或解除合同的請求權(quán)，同時授予法院公平裁量權(quán)；而不可抗力屬于法定免責(zé)事由，構(gòu)成不可抗力即可免責(zé)，法院對是否免責(zé)無裁量余地。

3、效力是否當(dāng)然發(fā)生不同。

情勢變更的效力非當(dāng)然發(fā)生，是否構(gòu)成情勢變更、是否變更或解除合同及是否免責(zé)，須取決于法院的裁量；而不可抗力的效力系當(dāng)然發(fā)生。

4、二者解決的問題不同。

情勢變更是從合同效力的角度出發(fā)，解決是否繼續(xù)履行合同的問題；不可抗力是從違約的角度出發(fā)，解決是否承擔(dān)責(zé)任的問題。

三、減免、延緩租金的法律依據(jù)

根據(jù)上述區(qū)別，本次疫情屬于情勢變更還是不可抗力，筆者認為需要區(qū)分不同的主體：

此次疫情，屬于社會性傳染病事件，其導(dǎo)致的旅行社停業(yè)后果，是旅行社和業(yè)主在訂立租賃合同時均不可預(yù)見、不可避免、不可克服的客觀情況。旅行社是為響應(yīng)政府部門防控疫情的要求而暫停經(jīng)營旅游業(yè)務(wù)，對于旅行社來說，當(dāng)然可以定性為不可抗力事件。

然而，對于疫情期間租賃合同本身來說，探討的問題是合同履行的問題。疫情導(dǎo)致旅行社停業(yè)從而使得旅行社租金支付困難這一情形，是旅行社與業(yè)主雙方在訂立租賃合同時均未預(yù)見到的，旅行社停業(yè)的情形并不會導(dǎo)致合同完全無法履行，只是租賃合同的繼續(xù)履行對于旅行社來說極為困難并且顯失公平，因此，在旅行社和業(yè)主的租賃關(guān)系之間，疫情導(dǎo)致的租金支付困難的后果應(yīng)當(dāng)屬于情勢變更。旅行社當(dāng)然有權(quán)與業(yè)主協(xié)商減免或者延期繳納租金，如若協(xié)商不成，旅行社也有權(quán)以發(fā)生情勢變更為由向法院請求變更或者解除租賃合同。

另外，若旅行社與業(yè)主簽訂的租賃合同中對相關(guān)事項已經(jīng)進行了約定，則雙方按照租賃合同約定的條款處理即可，當(dāng)然，違反法律強制性規(guī)定的除外。

司法實踐中，亦有判例支持了承租人租金減免的主張【（2004）滬二中民二（民）終字第354號】。

四、熱點思考

非典時期，最高院出臺了《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》，其中第三條規(guī)定：“由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理?！?/span>

該《通知》所表明的處理思路也為此次疫情引發(fā)的租金支付問題，提供了一定參考與支持。

其實，此次疫情發(fā)生后，包括萬達廣場、紅星美凱龍廣場等在內(nèi)的業(yè)主已經(jīng)主動減免了店鋪租戶的租金，同時，也存在部分房東主動致函租戶，允許租戶免交租金。

在租賃關(guān)系中，雖然出租方已經(jīng)履行了交付房屋的主要義務(wù)，但是因疫情這一不可抗力因素，全國旅行社暫停了相應(yīng)的旅游經(jīng)營業(yè)務(wù)，在這期間，涉旅行業(yè)收入急劇減少甚至沒有，此時若仍要求旅行社按照疫情之前成立的合同約定支付租金，則對旅行社來說明顯不公平，基于合同法的公平原則和情勢變更原則，出租方也應(yīng)當(dāng)根據(jù)本次疫情影響力的大小，相應(yīng)的減免或者延緩旅行社租金的支付。無法協(xié)商解決的，法院也可以適用公平原則，對租賃合同的履行進行調(diào)整。

在疫情的肆虐之下，沒有人是完全獲利的，雖然租戶產(chǎn)生經(jīng)濟損失，但各市場主體一榮俱榮、一損俱損，出租方也會因為疫情而遭受損失。因此租戶與出租房應(yīng)當(dāng)秉持誠信及公平原則，充分協(xié)商，從持續(xù)經(jīng)營的角度出發(fā)，采取減免租金、延期支付、分期支付等多樣化的支付方式，共克時艱！

最后，建議各涉旅企業(yè)在與業(yè)主簽訂租賃合同時，提前做好相關(guān)的風(fēng)險防范，在租賃合同中對情勢變更、不可抗力等事項約定明確，以減少租金支付的糾紛，同時更好的維護自身的合法權(quán)益。若租賃雙方在簽署協(xié)議前存在法律疑問，建議咨詢律師。

（下附租金減免申請書）

停止營業(yè)期間租金減免申請書

尊敬的    （業(yè)主單位）    ：

        年，我司與貴公司簽訂了《XXXXXX租賃合同》（下面簡稱“合同”）。我司現(xiàn)承租貴公司位于       （承租地址）       的商鋪，用于     之經(jīng)營。期間，我司與貴公司相互秉承誠實守信、公平友好的合作關(guān)系，感謝貴公司長期以來對我司經(jīng)營的支持與幫助！

由于新型冠狀病毒感染的肺炎疫情來之兇猛，目前確診人數(shù)已經(jīng)遠遠超過2003年非典全部確認人數(shù)。為全力配合疫情防控工作，維護公共生命安全和身體健康，我司堅決貫徹科學(xué)防控、聯(lián)防聯(lián)控的重要指示精神，主動響應(yīng)國家號召，暫停了全部經(jīng)營業(yè)務(wù)。

根據(jù)文旅部的要求，全國旅行社及在線旅游企業(yè)自2020年1月24日起暫停了經(jīng)營團隊旅游及“航班+酒店”旅游產(chǎn)品。我司積極響應(yīng)政府相關(guān)部門的指令以及物業(yè)管理公司的指令，于   年  月  日起暫停營業(yè)，營業(yè)時間根據(jù)疫情防控進展及相關(guān)政策而定，這直接導(dǎo)致了我司經(jīng)營收入的巨大虧損。同時，房租對我司來說也是巨大的經(jīng)濟支出。

據(jù)中國疾控中心預(yù)計，2月份可能是疫情爆發(fā)的高峰期。按照疫情消亡的基本規(guī)律，本次疫情可能會影響三個月以上。而且疫情在未有效控制前，旅游行業(yè)何時開業(yè)尚屬未知，疫情持續(xù)性影響，將給廣大的涉旅行業(yè)經(jīng)營者帶來前所未有的生存危機。

在本次疫情中，我司的損失極為巨大，恢復(fù)正常經(jīng)營也需要時間，因此特向貴公司申請減免我司的租金：減免日期為XXXX 年 XX 月 XX 日至XXXX 年 XX 月 XX 日，共計申請減免租金XXXXXXXX 元（大寫：XXXXXX 圓整）。

嚴格意義上講，本次疫情構(gòu)成了不可抗力。根據(jù)我國《傳染病防治法》《突發(fā)事件應(yīng)對法》《民法總則》第六條、《合同法》第一百一十七條等法律規(guī)定，結(jié)合2003年“非典”期間的相關(guān)舉措，希望貴公司能了解和關(guān)切我司的現(xiàn)實狀況，給予我司最大的支持與幫助。

全國各行各業(yè)均在本次疫情中變得一片慘淡，不少業(yè)主秉持同舟共濟、共渡難關(guān)的信念，已經(jīng)開始行動，懇請貴公司能為了共同的長遠合作，作出理解與讓步，我們同心同德、眾志成城、共度時艱、早日打贏這場戰(zhàn)役。病毒無情，人間有愛。只要我們聯(lián)起手來，相互理解與信任，日后一定會有更廣闊的發(fā)展。

順頌商祺！

申請人：              

申請日期：   年   月  日